Как считается площадь дома

Когда говорят «дом 120 метров», почти никогда не уточняют, какие это метры. Строители часто считают по наружному контуру, проектировщики — по помещениям, Росреестр — по своим правилам, а в правилах застройки фигурирует площадь застройки. Ниже — чем эти площади отличаются, по каким документам их считают и как не ошибиться, когда сравниваете проекты и цены.

Четыре площади одного дома

Самая большая из них — площадь застройки, самая маленькая — жилая. Между ними легко набирается треть разницы, поэтому цифра без пояснения, какая это площадь, ничего не говорит. Как это влияет на цены строительства, разобрано в статье «Сколько стоит построить дом».

Какую площадь запишут в ЕГРН

Площадь дома для кадастрового учёта определяют по требованиям, утверждённым приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Правила для жилых зданий применяются и к домам ИЖС, и к садовым домам (п. 10 требований). Измеряет дом кадастровый инженер, результат попадает в технический план, а из него — в ЕГРН.

Главные правила:

• Площадь дома — сумма площадей всех этажей, включая цокольный, подвальный, мансардный и технический, а также эксплуатируемой кровли (п. 5).
• Этаж измеряют по внутренним поверхностям наружных стен на высоте от пола до 1,10 м; плинтусы, короба и радиаторы не учитывают (п. 10.2). Толщина наружных стен в площадь не входит.
• Внутренние стены и перегородки входят, как и балконы, лоджии, террасы, веранды, лестничные площадки и ступени в уровне этажа (п. 10.3).
• Не входят подполье для проветривания, неэксплуатируемый чердак, техническое подполье и технический чердак, тамбуры, портики, крыльца, наружные открытые лестницы и пандусы (п. 10.1).
• Точность: расстояния — до 0,01 м, площадь — до 0,1 м², причём площадь считают уже по округлённым размерам (п. 3). Измерять дом рекомендуется после окончания отделки (п. 2).

Терраса, веранда, мансарда, лестница: что куда входит

Основания: для площади ЕГРН — пп. 5, 6, 7, 10.1–10.4 и 13 требований П/0393; для площади застройки — п. А.1.1 приложения А к СП 54.13330.2022, на который для одноквартирных домов ссылается СП 55.13330.2016 (п. 4.2.1). Размеры лестницы и проёма под неё — в статье «Лестница на второй этаж».

Как считается мансарда

Площадь мансарды ограничивают внутренние поверхности наружных стен и стен мансарды, отделяющих её от пазух чердака (п. 10.4). Дальше вступает правило высоты (п. 13): учитывается только та часть, где наклонный потолок не ниже 1,6 м при наклоне до 45° или не ниже 1,9 м при наклоне 45° и больше. Участки ниже просто не включаются — понижающих коэффициентов для жилого дома нет.

Пример. Мансарда 8 × 10 м по внутренним размерам, скаты под углом 40°, наклонный потолок начинается от стены на высоте 1,0 м. До 1,6 м потолок поднимается на ширине

(1,6 − 1,0) / tg 40° = 0,6 / 0,839 ≈ 0,72 м

Вдоль двух длинных стен из площади выпадают полосы по 0,72 м: 2 × 0,72 × 10 = 14,4 м². В ЕГРН попадёт 80 − 14,4 = 65,6 м² мансарды, а не 80.

Пример: четыре площади одного дома

Возьмём из нашего каталога классический одноэтажный дом 10 × 10 м с вальмовой крышей. Наружные размеры — 9,98 × 9,98 м, наружные стены — 375 мм, к дому примыкает терраса 12,5 м². Площади комнат взяты из экспликации проекта.

Разница между самым большим и самым маленьким значением — в 3,5 раза, и все цифры верные: они просто отвечают на разные вопросы. Внутренние стены и перегородки в этом доме занимают около 4,3 м²: в площадь для ЕГРН они входят, в сумму помещений — нет. Терраса добавляет к площади в ЕГРН столько же, сколько к площади застройки, а в сумму помещений не входит вовсе.

Площадь для ЕГРН здесь посчитана по размерам модели. Кадастровый инженер измерит уже построенный дом после отделки, поэтому итог может отличаться на несколько десятых квадратного метра; площадь округляют до 0,1 м².

Где какая площадь имеет значение

• Правила застройки участка. В правилах землепользования для зоны задан максимальный процент застройки — доля участка, которую можно застроить (п. 4 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ). Обычно его считают по площади застройки всех зданий на участке, вместе с террасами и крыльцами; методику стоит проверить в своих ПЗЗ. Как площадь застройки связана с отступами от границ, разобрано в статье «Отступы от границ участка».
• Налог на имущество. Налоговая база по жилому дому — кадастровая стоимость, уменьшенная на стоимость 50 м² общей площади дома (п. 5 ст. 403 НК РФ); семьи с тремя и более детьми получают ещё 7 м² на каждого ребёнка (п. 6.1). Кадастровая стоимость дома во многом зависит от его площади в ЕГРН.
• Цена строительства за метр. Подрядчики часто считают цену от площади по наружному контуру или от площади застройки, а сравнивать её пытаются со сметами, посчитанными на площадь помещений. В одноэтажных домах нашего каталога площадь по наружному контуру больше суммы помещений на 13–23% — на столько же «дешевле» выглядит квадратный метр.
• Отопление и отделка. Для расчёта теплопотерь и материалов нужны площади помещений, стен и потолков, а не цифра из ЕГРН.

Почему площадь в техплане не совпадает с проектом

Это нормально, и обычно причина одна из трёх. В проекте площадь часто считают по осям или по наружному контуру, а кадастровый инженер — по внутренним поверхностям наружных стен. В площадь для ЕГРН входят перегородки, лестницы и террасы, которых нет в экспликации помещений. И наконец, измеряют построенный дом: штукатурка и облицовка «съедают» сантиметры, которых не было на чертеже.

Если разница больше, чем могут объяснить эти причины, попросите кадастрового инженера показать в графической части техплана, как разбит дом на фигуры и какие размеры измерены. Площадь определяется разбиением на простые фигуры — прямоугольники, трапеции, треугольники — и суммированием (п. 2 требований), так что каждую цифру можно проверить рулеткой.

Как посчитать площадь своего проекта

1. Нарисуйте план с наружными размерами и толщиной стен — так сразу видны площадь застройки и площадь в пределах наружных стен.
2. Расставьте перегородки и получите площади помещений: их сумма — это экспликация.
3. Отдельно запишите террасы, веранды, балконы и площадь мансарды с учётом высоты потолка.
4. Для правил застройки сложите площадь застройки дома, террас, крыльца и других построек на участке.

В Genplanner площади комнат, экспликация и пятно дома считаются по модели автоматически и обновляются при каждом изменении стен. Как начертить план, чтобы размеры сходились, — в статье «Как сделать план дома с размерами», а о размерах самих комнат — в статье «Размеры комнат в частном доме».